Se state leggendo questo post è perché avete sicuramente già in mente di ristrutturare casa o parte di essa.
Un consiglio generale che diamo a chi si approccia per la prima volta ad una ristrutturazione è di affidarsi ad un tecnico soprattutto per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere).
Prima e dopo la ristrutturazione
Possiamo capire che non è assolutamente facile capire come districarsi nel mondo delle ristrutturazioni per chi non è un addetto ai lavori, per questo motivo vi diamo 8 suggerimenti, o meglio delle regole, da seguire passo dopo passo.
1) Incarica un professionista: considerato che sarà il referente di tutti i soggetti coinvolti in una ristrutturazione (Comune compreso), scegli una persona di fiducia a cui affidare la progettazione e anche la corretta gestione dei lavori. A garanzia di entrambi, dovrai sottoscrivere una lettera di incarico (“disciplinare di incarico”), in cui saranno identificate le prestazioni richieste al professionista, i compensi, le modalità di pagamento, i tempi di espletamento delle varie prestazioni e in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico a ciascuno dei due. Per la ristrutturazione di un appartamento, è prassi affidare allo stesso professionista i compiti di: progettista, direttore lavori, coordinatore per la sicurezza in fase di progetto e di esecuzione, presentazione pratiche edilizie e aggiornamento situazione catastale a lavori ultimati.
2) Stabilisci subito il budget di spesa e comunicalo al progettista; le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. Considera che devi aggiungere il compenso del tecnico: abrogate le tariffe professionali a cui prima si faceva riferimento, oggi il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria).
3) Scegli il progetto e poi definisci con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori. Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali. ACQUISISCI IL PIANO DI SICUREZZA E COORDINAMENTO (Psc): lo stila il coordinatore per la sicurezza in fase di progetto. Il Psc e i relativi allegati (stima dei costi per la sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi) dovranno essere sempre allegati a ogni richiesta di preventivo. Fai redigere il COMPUTO METRICO dal professionista incaricato: si tratta di un elenco dettagliato dei lavori che si intendono appaltare. Copia del documento va consegnata alle imprese per la formulazione dei loro preventivi; consentirà di ricevere offerte omogenee e confrontabili.
4) Designa l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo aver verificato l’idoneità tecnico-professionale. È un obbligo posto al committente (o al responsabile dei lavori, se nominato) dalla normativa vigente per la sicurezza dei cantieri. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti (dettagliati nell’allegato XVII del D.Lgs 81/2008), tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. Tieni conto che la legge n. 98/2013 di conversione del Decreto “del fare” ha esteso la durata di tale documento da 90 a 120 giorni (per quelli rilasciati dopo l’entrata in vigore della legge stessa e cioè il 21/8/2013). In caso di dubbi la scelta dovrà ricadere su un’altra impresa.
5) Sottoscrivi il contratto d’appalto con l’impresa, definendo l’oggetto del lavoro (è consigliabile allegare l’offerta-preventivo), l’importo concordato, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e, in generale, tutti gli oneri e gli obblighi in carico all’impresa e al committente.
6) Verifica la pratica edilizia: prima di iniziare i lavori accertati che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori; anche se di questi aspetti si occupa il progettista, è bene esserne informati. In caso di pratica CIA o SCIA i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. RICORDA LA NOTIFICA PRELIMINARE, che serve nel caso in cantiere sia prevista la presenza – anche non contemporanea – di almeno due imprese (per esempio idraulico e muratore). Prima dell’inizio dei lavori, il responsabile dei lavori se nominato, altrimenti il committente stesso, deve inviare tale documento (che va elaborato conformemente all’allegato XII del D.Lgs. 81/08) all’Azienda sanitaria locale e alla Direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti. Copia della notifica deve essere affissa in cantiere e deve essere ben visibile.
7) Il via ai lavori: l’impresa affidataria può iniziare il cantiere. Spetterà al direttore dei lavori la verifica della corretta esecuzione dei lavori e nel rispetto dei termini di contratto. Sarà invece compito del coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione verificare che in cantiere siano mantenute le generali condizioni di sicurezza. Non dimenticare, infine, il ruolo fondamentale che il committente deve svolgere: la sua presenza attiva in tutte le fasi del processo, secondo le specifiche competenze, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto di ristrutturazione.
8) Fine intervento: per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario andranno presentati in Comune: l Comunicazione di fine lavori a firma del committente; l Certificato di collaudo a firma del tecnico; l Richiesta del certificato di agibilità; l Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).
Un aspetto da non trascurare è senza dubbio la gestione delle pratiche, ovvero la gestione dei rapporti con amministratori di condomini. Ristrutturazione Low Cost coordina tutte le attività interfacciandosi direttamente con gli amministratori di condominio, limitando al massimo gli eventuali disagi ai condomini; la documentazione per la stesura Piano di Sicurezza e Coordinamento e le pratiche per stesura Piano Operativo di Sicurezza; la documentazione fine lavori con rilascio Dichiarazione di conformità impianti, attestato di certificazioni energetiche, certificazioni di opere strutturali, certificazioni serramenti, ecc; la documentazione regolarità contributiva da rilasciare agli organi competenti per inizio lavori.
Un punto importante è la Polizza Assicurativa a protezione dei lavori.
Come viene garantito che durante i lavori non accadano danni agli altri?
Tutti i danni svolti da RLC sono infatti garantiti da polizze assicurative che coprono eventuali danni arrecati a terzi soggetti e/o cose di altri ( vicini di casa, visitatori, dipendenti, fornitori…)
RLC ha sottoscritto infatti 2 polizze ( totalmente a carico di RLC) che coprono ogni appalto:
RCT ( responsabilità civile verso terzi):
tutela il patrimonio dell’assicurato da danni involontariamente cagionati a terzi, in conseguenza di fatti accidentali che dovessero accadere in cantiere.
RCO (responsabilità civile verso i lavoratori):
riguarda i danni subiti dal lavoratore all’interno o all’esterno del cantiere
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